江苏常誉律师事务所  吴剑

对当代中国人而言，和房子有关的事，都是大事；和房价有关的事，都是天大的事。

所以，当听上去极具诱惑力的“租售同权”概念以雷霆之势进入公众视野时，所引发的关注程度可想而知。

7月17日，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，这是首次以政府文件的形式提出保障“租售同权”。次日，住建部等9部委为此政策进行背书，明确向社会表示将“通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。”

随着政策的密集出台，一时间舆论沸腾，观点频出：楼市核弹、房价巨变、颠覆房市···各种说法让人眼花缭乱，老百姓莫衷一是，甚至连业内人士也一头雾水。

那么，“租售同权”到底是怎么回事？对普通公众的切身利益又会产生什么样的影响？对房价又会有怎样的影响？

与其听信各路“消息”，不如回归政策本身，让我们深入细致地解读文件，搞清楚这个听上去很好的“租售同权”到底是怎么回事。

一、“权”是什么权？

“租售同权”中的“权”包含哪些权利，这是首先需要明确的。

7月18日，9部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到：“推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”由此可见，9部委文件并没有明确指出“租售同权”的“权”包含哪些权利，只是统称为“相关公共服务”。

而在国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中提到，我国城镇居民基本公共服务包括：“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目。”其中，又以“公共教育”首当其冲。

同样的，广州市政府在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》具体措施的第一条也提到“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”

故而，“租售同权”中的权，并非《物权法》意义上的各项权利，而是涵盖了基本公共服务的各项权利，属于由房屋所有权外延出的附加权利。相对于其他公共服务，子女受教育权毫无疑问是老百姓最为关切的问题，也是目前购房者与租房者之间差异最大的权利。本文以该项权利为视角，对“租售同权”一窥究竟。

二、同“权”能否落实？

优质的教育资源属于稀缺资源，学区房价格居高不下，正是房地产市场对此作出的反应。政府推出“租售同权”一时振奋人心，但理想很丰满，现实又如何？请跟随我们进行更深入解读。

9部委的文件仅为框架性文件，具体实施还得聚焦广州市政府的具体工作方案,简而言之，该工作方案主要针对以下三类人：

第一类，广州户籍，这个无需赘言，广州户籍当然能在广州就近入学。

第二类，人才绿卡持有者。什么是人才绿卡？人才绿卡是广州实行的一项人才引进制度，人才绿卡持有者的子女，本身能够就近入学，并且可以享受政府在民办学校购买的学位分配资格。这和《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中所规定的并无二致。

第三类，符合积分入学安排学位条件的外来人员。什么是积分入学？广州的积分入学，指以积分排名方式安排外来人员入户、子女入读公校，进一步推动公共服务均等化。这本身就是解决外来人员随迁子女就近入学的政策。

因此，不论有没有《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，都对这三类人子女入学没有任何影响。

更关键的是，该方案中对享受子女就近入学等公共服务权益的人群，提出了一项苛刻的前置性要求，即“在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的。”也就是说，如果你是广州户口，又希望享受“租售同权”所赋予的入学资格，那么你所租赁的房子必须是你在广州市的唯一居住地，且你名下不能拥有其他住房。

看到这里，您是不是恍然大悟，所谓的“租售同权”，原来只是新瓶装旧酒、换汤不换药。

三、为什么要“租售同权”？

房地产行业作为国民经济支柱产业，也是受国家政策影响最大的产业。早在2017年4月8日，常州即出台楼市政策，再次将调控升级，公积金二套房首付比例将从30%提高到50%。新购买商品房（包括二手房）取得产权证后满两年才可以上市交易。而国家支持广州等地推出“租售同权”新政的真实目的又是什么呢？

从政策层面来看，各地大力推行“租售同权”，积极响应中央号召，并大力发展房屋租赁市场，贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”。然而，从地方政府角度看，推进 “租售同权”还有另外的考量：一是保障无自由产权住房的本市户籍子女受教育权；二是高端外来人才子女受的教育权。特别是对于第二类人群，在当前房价居高不下、限购条件甚至限售条件越来越严格的环境下，“租售同权”为高端人才子女紧急入学、优质入学提供了政策保障，堪称人才抢夺战中的大杀器。

随后，上海、东莞、武汉、无锡、沈阳、郑州等大中城市也纷纷效仿，先后出台了针对高端人才的各项便利政策。伴随更多城市高举“租售同权”的旗号，这场各大城市间的人才争夺战将愈演愈烈。

四、“租售同权”对房地产业影响如何?

房价高企，不少群众期盼“租售同权”政策可以遏制房价不断上涨的趋势，甚至会引起房价的下跌。可以预见的是，一旦“租售同权”在某一城市全面落地，必将对当地房地产市场、房屋租赁市场产生一定影响，然而影响程度到底几何呢？

1、在供给侧，当地政府大力发展住房租赁市场，将显著提高住房的总体供应量。住建部选定的广州、南京、深圳、厦门等12个试点城市都已开始着手加大租赁住房的供地量。

2、但在需求侧，因优质教育资源有限，名校不可能在无法保障教学质量的情况下无限制扩大招生人数，“租售同权”的实施很难缓解因优质教育需求而创造的住房刚性需求。加之，在我国居民投资渠道单一、资本市场尚不完全规范的国情之下，房地产投资，尤其是高附加值的学区房投资，仍然是回报率最高的投资方式之一。

3、在另一方面，不可忽视的是，“租售同权”中“权”将使房屋租金产生一定的上升空间。目前而言，房屋租金只能反映了住房基本居住功能的价格，这个价格并没有附加城市公共服务的溢价。一旦“租售同权”落地，承租户所享受的租赁住房上附加的公共服务溢价，必将通过充分交易之后，由市场进行调节，最终反映在房屋租金上。

4、与此同时，我国房屋租赁市场是完全开放的、充分竞争的市场，相对于商品房市场而言，受国家政策影响程度较低，房屋租金基本反映了租赁房屋的供需关系。然而，“租售同权”落地后，租房需求会显著增长，极有可能产生一批新兴的机构化的房屋租赁企业，租赁住房的供给方市场集中度会上升，从而进一步提升供方定价权，这部分上涨的价格最终会转嫁到消费者身上。

结语：说到这里，情况已经十分明了。想依靠“租售同权”抑制房价上涨，甚至是平抑房价，实在犹如镜中花水中月。相反，在短期内，这一纸文件反而会成为房屋租赁市场一针强心剂，推动房屋租金进一步上涨。

当然，文件归文件，方案归方案，具体到落地实施还有很多需要推敲的细节，实际效果只能留待时间来检验了。

最后，我们不妨再留下几个问题，供大家思考。

1、         如果全面推行“租售同权”，房屋来源在哪里，有多少？

2、         “租售同权”是否会成为另一种形式的公房租赁，是进步还是倒退？

3、         如果过分强调“租售同权”，对国民经济发展是否会产生负面影响？